by Marco De Luca 
Il mercato immobiliare è certamente un settore che ha subito delle variazioni dovute all’attuale guerra Russia-Ucraina. In particolare le sanzioni alla Russia hanno e avranno delle conseguenze economiche abbastanza pesanti per l’Italia, ma in generale per tutta l’Europa.
Perciò in quest’articolo vedremo quali sono i contraccolpi sul mercato immobiliare italiano che ha generato una crisi internazionale, quali sono gli scenari, tendenze e previsioni future.
SCENARI ATTUALI MERCATO IMMOBILIARE
Secondo gli esperti nei prossimi mesi ci saranno conseguenze meno gravi nel mercato immobiliare, in relazione agli altri settori che stanno subendo dei cambiamenti drastici. In particolare ci riferiamo a settori come quello dell’energia, ristorazione e turismo.
In molti si chiedono come mai il settore del Real Estate sia uno dei meno colpiti e ciò avviene poiché è un campo che si base su logiche di mercato che hanno cicli medio-lunghi. Ciò vuol dire che quindi è difficile vedere una ripercussione nel breve termine, come può accadere per altri settori.
ANDAMENTO INFLAZIONE E TASSI IN AUMENTO
Ci sono però delle conseguenze che è importante evidenziare come l’inflazione e l’aumento dei tassi. A causa della guerra si è registrato aumento dei tassi dei mutui, che quindi porterà gli acquirenti ad acquistare meno siccome le spese saranno maggiori. Questo potrebbe generare un rallentamento delle vendite di immobili, ma attualmente non ci sono ancora dati certi che possano affermare questa teoria con certezza.
INVESTIMENTI MENO VOLUBILI NEL MERCATO IMMOBILIARE
Inoltre un altro fattore imprescindibile è quello dell’inflazione, che potrebbe portare gli Italiani ad optare per misure e scelte più prudenti che potrebbero avere delle ripercussioni nel settore del Real Estate.
Può anche verificarsi la situazione opposta, ovvero che chi dispone di una grande o media quantità di denaro può decidere di investire nell’acquisto di una casa evitando al troppa liquidità o investimenti più rischiosi e volubili. Per questo si può parlare di una situazione attuale in cui ci sono meno investimenti volubili.
MERCATO IMMOBILIARE: PREZZI IMMOBILI IN AUMENTO
A seguito della guerra un fattore inevitabile è quello dell’aumento dei prezzi degli immobili, situazione che certamente spaventa gli acquirenti che fanno un passo indietro nell’acquisto di case. Detto ciò secondo gli esperti si verificherà un innalzamento dei prezzi dovuto al fenomeno dell’inflazione che interessa tutti i settori dell’economia.
L’aumento dei prezzi colpirà di più il segmento delle case nuove, piuttosto che quelle usate. Questo poiché aumentando il costo delle materie prime, di conseguenza aumenta anche quello dei materiali che vengono utilizzati nelle costruzioni.
Questo porterà a rivedere i budget e quindi i business plan delle operazioni di sviluppo che in alcuni casi potrebbero entrare in crisi per il venire meno delle condizioni di sostenibilità e di profittabilità dell’operazione.
COSA ACCADRÀ NEL BREVE TEMPO?
Nel breve tempo potrebbe diminuire la domanda sul nuovo in favore di case economiche ed usate, in particolare se le case usate sono state oggetto di ristrutturazione in chiave energetica e anti-sismica.
PREVISIONI ATTUALI MERCATO IMMOBILIARE
Le guerre hanno sempre portato a periodi di volatilità economica e di incertezza, perciò la casa diventa un bene di rifugio per eccellenza.
Quali sono le previsioni attuali degli esperti? Questi ultimi sono pronti a scommettere sul fatto che l’investimento immobiliare resterà assai valido anche in una situazione di crisi internazionale come questa. Per questo ci si aspetta una domanda interna sostenuta dalla necessità di allocare parte dei cospicui risparmi di quegli italiani non colpiti da processi di impoverimento determinati dalla pandemia.
Il segmento del real estate di lusso sarà particolarmente colpito?
I russi sono tra gli high spender più interessati al lusso italiano. Sicuramente ci sarà una diminuzione sia per quanto riguarda il residenziale sia il retail, ma al momento è impossibile calcolarne l’impatto. Tra i settori del lusso più colpiti ad oggi, dopo una forte ripresa della domanda negli ultimi due o tre anni, è quello dei posti barca per giga yacht sulle coste della Liguria e del Tirreno e dei relativi immobili di lusso per gli stessi armatori e/o per i loro equipaggi. Le recenti misure restrittive, i sequestri operati nei porti di Sanremo e di Imperia di giga yacht, porteranno gli armatori ad abbandonare i nostri “marina” a vantaggio di altre strutture nel mondo che saranno considerate più sicure come ad esempio, per il mediterraneo, la Turchia. La stessa cosa si registrerà nel settore degli immobili di lusso come ville e/o hotel di lusso in località turistiche esclusive, che potrebbero registrare una riduzione della domanda internazionale soprattutto da parte degli investitori russi e cinesi.
Quali I Riflessi Sul Valore Dell’immobiliare Nuovo Ed Esistente?
L’aumento dei prezzi dovuto all’inflazione avrà nell’immediato ripercussioni più sul nuovo che non sull’esistente, ma nel tempo colpirà entrambi i segmenti. Potrebbe quindi nel breve- medio termine calare la domanda sul nuovo in favore di un usato più economico soprattutto se quest’ultimo è stato oggetto di ristrutturazione in chiave energetica e sismica (Superbonus). Vedo a breve una ricaduta negativa nel settore degli investimenti e dello sviluppo immobiliare (green field) a causa dell’innalzamento dei costi delle materie prime e dei materiali per l’edilizia che comporterà un incremento dei costi di costruzione degli immobili di nuova costruzione. Questo porterà a rivedere i budget e quindi i business plan delle operazioni di sviluppo che in alcuni casi potrebbero entrare in crisi per il venire meno delle condizioni di sostenibilità e di profittabilità dell’operazione. Il fenomeno, già presente sul mercato da alcuni mesi, è stato enfatizzato dalle misure restrittive messe in campo con l’esplosione del conflitto Russia Ucraina, e potrà comportare il default di quelle operazioni di sviluppo di nuove costruzioni acquisite più recentemente a valori che si posizionavano sulla forbice piu’ elevata dei prezzi e/o con una leva finanziaria troppo spinta.
L’investimento immobiliare può essere considerato un rifugio in una situazione come questa?
Assolutamente si. Le guerre portano sempre periodi di volatilità economica e di incertezza, la casa in questo senso è proprio visto come il bene rifugio per eccellenza. È ragionevole aspettarsi una domanda interna sostenuta dalla necessità di allocare parte dei cospicui risparmi di quegli italiani non colpiti da processi di impoverimento determinati dalla pandemia.
